Bestuursrechter dwingt aantal woningen in Ede af

Op 6 november 2013 deed de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State uitspraak over de ontwikkeling van de Kazerneterreinen in Ede-Oost. Tegen de vaststelling van het bestemmingsplan ' Kazerneterreinen' door de raad van de gemeente Ede was beroep ingesteld door de commanditaire vennootschap Wonen op Enka C.V.  Dat is op zich al een boeiende kwestie. 'Wonen op Enka'  vertegenwoordigt de belangen van de private ontwikkelaars van het Enka terrein pal tegenover diezelfde Kazerneterreinen. Van deze laatste is de gemeente de risicodragende ontwikkelaar. Private en publieke partijen ontwikkelen woningbouw aan weerszijden van het station Ede Wageningen in een begrensde woningmarkt. 

Waarbij, het moet nog maar eens worden gesteld, de gemeentelijke grondeigenaar  tevens in staat is de voorwaarden van ontwikkeling publiekrechtelijk te bepalen. 'Wonen op Enka' voerde in geding aan dat de gemeente Ede ten onrechte geen maximum voor het aantal te bouwen woningen heeft vastgelegd in het bestemmingsplan. Verder betoogt ' Wonen op Enka' dat in de plantoelichting niet toereikend is beschreven dat de woningbouw op de Kazerneterreinen voorziet in een actuele regionale behoefte. Ook mist ' Wonen op Enka' een fasering in de woningbouw. De verweerder voert aan dat de planontwikkeling (inclusief grondexploitatie)  is gericht op 1.850 woningen en weerspreekt overigens niet dat het plan gelet op de verbeelding en de regels ruimte biedt voor 4.350 tot 5.620 woningen. Wat betreft de fasering wil de gemeente flexibiliteit behouden in de ontwikkeling van het plangebied en zich niet binden aan een vaststaande fasering.

In deze casuïstiek gaat het om de verhouding publiek privaat en de discussie over de regionale woningbehoefte. Het is natuurlijk niet zo dat 'Wonen op Enka' zich onbaatzuchtig interesseert voor de regionale woningbehoefte. Uiteindelijk staat op het spel welk deel van de woningvraag (plaatselijk en bovenregionaal) landt in welk deel van Ede. Nu de gemeente naast een publiekrechtelijke verantwoordelijkheid voor een goede ruimtelijke ordening een privaat ontwikkelbelang heeft, verbaast het niet dat ze de woningbehoefte optimistisch inschat. Waar private partijen meesttijds instinctief de woningbehoefte oppompen in het belang van hun eigen omzet, verwondert het nu niet dat 'Wonen op Enka' lagere verwachtingen koestert over de afzet omdat de concurrentie zo dreigend en nabij op de loer ligt.

De bestuursrechter tast in zijn uitspraak de aannames van de gemeente Ede over de woningbehoefte de komende jaren niet aan. De achter ons liggende slechte jaren op de woningmarkt kunnen niet automatisch worden doorgetroken voor de gehele planperiode tot 2025. Kortom de gemeente mag uitgaan van de aannames in de opgestelde woonvisie. De bestuursrechter deelt anderzijds de mening van 'Wonen op Enka" dat de planregels geen maximum hebben gesteld aan het aantal woningen dat in het plangebied mag worden gebouwd. Op dit punt verklaart hij het beroep  gegrond. Hij vernietigt het besluit van de raad van de gemeente Ede voor zover in de planregels geen maximum is gesteld aan het aantal woningen dat in het plangebied mag worden gebouwd. Op de andere punten, vooral de inschatting van de regionale woningbehoefte, verklaart hij het beroep ongegrond. Voor de door ' Wonen op Enka' verlangde fasering acht de bestuursrechter geen relevante ruimtelijke reden voorhanden.

Eens te meer blijkt dat de positie van de gemeente rondom grondposities in de ruimtelijke ordening een dubbelhartige is. Ze is bewaker van goede ruimtelijke ordening en belanghebbende voorzover het haar eigen grondposities betreft. Ook is deze uitspraak relevant in het licht van de omstandigheden op de woningmarkt. De bestuursrechter is terughoudend in de beoordeling van de actuele woningvraag. Anderzijds extrapoleert hij niet automatisch de lage woningproductie cijfers uiit de afgelopen jaren naar de toekomst. De publiek private confrontatie eindigt nu in remise. Wie gaat de volgende keer voor de winst?