In deel 1 en deel 2 van deze reeks over de nieuwe Omgevingswet heb ik het proces van de totstandkoming en een deel van de inhoud behandeld. Het duurt nog een aantal jaren voordat de wet in werking zal treden, maar het is nu al interessant om te kijken wat er voor RO-specialisten in het verschiet ligt.
Bij de invoering van de Wet ruimtelijke ordening (2008) zijn we verrijkt met nieuwe financiële instrumenten zoals het exploitatieplan. Houden we die instrumenten, worden ze verbeterd en komen re misschien nieuwe instrumenten bij. Lees hieronder verder over de “financiële paragraaf” van de nieuwe Omgevingswet.
Aanvankelijk waren gemeenten nogal huiverig voor het gebruik van het instrument exploitatieplan. In de loop van de jaren is het gebruik echter behoorlijk toegenomen. De hobbel om het in een bestemmingsplan vastgelegde RO-beleid te vertalen in een programma en een begroting is dus genomen. Het goede nieuws is dat het exploitatieplan als instrument voor kostenverhaal ook in de Omgevingswet terug zal zijn te vinden.
Maar nu we bij gebiedsontwikkeling steeds vaker te maken krijgen met binnenstedelijke ontwikkelingen, hoop ik dat er nog eens goed wordt nagedacht over de praktische toepassing van het kostenverhaal in die situaties. In de huidige vorm is het lastig om een exploitatieplan voor dergelijke ontwikkelingen op te stellen. Misschien dat de nieuwe Omgevingswet hier een oplossing voor gaat bieden?
Nieuwe instrumenten voor ontwikkelen en financieren
Op basis van onderzoek door onder andere het team van professor Erwin van der Krabben van de Nijmeegse Radboud Universiteit wordt er momenteel gesleuteld aan nieuwe instrumenten. Eén daarvan is de stedelijke herverkaveling. Het idee daarachter is hetzelfde als de bekende ruilverkaveling in het landelijk gebied.
Bij stedelijke herverkaveling worden alle onroerende zaken in een “grondpot” ingebracht en vindt de ontwikkeling plaats op grond van een gebiedsplan, waarbij risico’s, kosten en opbrengsten naar rato worden verdeeld. Dit zal in de praktijk worden getest bij een ontwikkeling rond het Centraal Station in Nijmegen. Maar als dit instrument in veel landen werkt, waarom zou dat dan in Nederland niet succesvol zijn? Uit betrouwbare bron heb ik vernomen dat stedelijke herverkaveling wordt geregeld in de nieuwe Omgevingswet.
Of dat ook gaat gelden voor de instrumenten uitruilbare of verhandelbare ontwikkelrechten en Tax Incremental Financing (TIF) valt nog te bezien. Ook hiernaar wordt door Van der Krabben onderzoek verricht. Bij uitruilbare ontwikkelrechten wordt een eigenaar in een gebied de mogelijkheid geboden om de ontwikkelrechten in een ander gebied uit te oefenen. Verhandelbare ontwikkelrechten bieden de mogelijkheid om het recht als een vermogensbestanddeel te kopen of te verkopen, waarin een baatafroming voor een faciliterende overheid is inbegrepen. Dit is nu nog niet juridisch mogelijk. 
Bij TIF worden de door een ontwikkeling toegenomen extra OZB-opbrengsten voor een periode van 20 à 30 jaar gekapitaliseerd en geïnvesteerd in een gebiedsontwikkeling. Hiermee zou een impuls worden gegeven voor investeringen door private ontwikkelaars. Dit is wettelijk al mogelijk, maar gemeenten schieten hier niets mee op omdat hogere OZB-inkomsten leiden tot een lagere uitkering uit het Gemeentefonds. Hierin zou de Omgevingswet verandering kunnen brengen.
Meer informatie?
Vooruitlopend op de nieuwe Omgevingswet wordt het actieprogramma “Nu al eenvoudig beter” gevolgd, waarbij op sommige punten op de nieuwe wet vooruit kan worden gelopen. Hierover is meer informatie te vinden op rijksoverheid.nl/nualeenvoudigbeter. Meer informatie over de (totstandkoming van de) Omgevingswet is te vinden op omgevingswet.pleio.nl.
In deel 4 van “Op weg naar de Omgevingswet” zal ik ingaan op de experimenten met flexibele bestemmingsplannen bij de gemeenten Beuningen en Overbetuwe. Deel 1 van deze reeks is hier te vinden en deel 2 hier.
